Cómo comprar vivienda usada en Bogotá

El orden del proceso, los documentos que se revisan y los puntos donde suelen aparecer las sorpresas.

La vivienda usada tiene una ventaja clara frente a la obra nueva: entras a vivir de inmediato y ves exactamente lo que compras. También exige más verificación, porque el inmueble tiene historia. Este es el orden que sigo con mis clientes en Bogotá.

Primero el crédito, después la búsqueda

En vivienda usada los tiempos de negociación son cortos. Si llegas sin crédito aprobado o preaprobado, el vendedor difícilmente te esperará. Define con tu banco el monto real, la cuota mensual con la que te sientes cómodo y el plazo, y solo entonces empieza a mirar.

Documentos que se revisan antes de firmar

• Certificado de tradición y libertad, para verificar la titularidad y confirmar que no existan embargos, hipotecas vigentes ni limitaciones al dominio.
• Escritura pública del vendedor y su documento de identidad.
• Paz y salvo de administración y estado de las cuotas.
• Impuesto predial y valorización al día.
• Reglamento de propiedad horizontal, cuando aplique.

Este es el punto donde más se pierde dinero cuando se compra sin acompañamiento. Un certificado con una anotación que nadie leyó puede frenar el desembolso del crédito semanas después de la promesa.

Revisa el inmueble, no solo el apartamento

Además del estado interno, mira la copropiedad: fondo de imprevistos, obras pendientes, cuotas extraordinarias aprobadas, estado de fachada y cubiertas. Una cuota extraordinaria aprobada en asamblea se convierte en tu gasto desde el día de la entrega.

Del acuerdo a la escritura

• Oferta y negociación del precio y las condiciones.
• Promesa de compraventa con plazos, forma de pago y responsabilidad de cada gasto por escrito.
• Estudio de títulos y avalúo por parte de la entidad financiera.
• Firma de escritura, registro en la Oficina de Instrumentos Públicos y entrega material.

Los gastos de escrituración, retención, beneficencia y registro varían según el caso y se distribuyen entre las partes de acuerdo con lo que se pacte. Antes de firmar la promesa debes tener ese cálculo por escrito.

El error más común

Enamorarse del inmueble antes de verificarlo. Cuando la decisión ya está tomada emocionalmente, cualquier hallazgo se minimiza. Mi trabajo es que la verificación vaya adelante y la emoción llegue después, cuando ya sabes que la decisión es segura.